代表的な住宅ローン：２．フラット３５の特徴

フラット３５の特徴

フラット３５は、平成１５年１０月から開始された住宅ローン商品で、住宅金融支援機構による住宅ローンの証券化スキームを活用したものです。多くの民間金融機関は、この証券化スキームの登場で長期固定金利の住宅ローンの安定供給が可能になっています。
最長３５年の長期固定金利で、適用金利は融資実行時の金利となります。最高8,000万円（所要資金の10割まで）が借入可能で、財形住宅融資との併用も可能です。その他の特徴としては、保証料・連帯保証人ともに不要、団体信用生命保険の加入は任意、繰上げ返済手数料が無料であることなどとなっています。
フラット３５は、申込人またはその配偶者の両親や子供が住むための住宅を建設または購入する場合や、週末に利用するセカンドハウスの取得にも使うことができます。

フラット３５利用上の注意

商品内容は全ての金融機関で同一ですが、適用金利と事務手数料は金融機関により異なっています。また団体信用生命保険への加入は任意ですので、加入する場合には別途、団信特約料の支払いが生じます。
借入対象となる住宅は、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが求められ、適合証明書の交付が必要になるので、基準に合う住宅であるのかどうかの確認にも注意を払う必要が生じます。

フラット３５の商品概要

申込条件 ・年齢70歳未満（親子リレー返済を利用する場合は70歳以上も可）
・日本国籍を有する者、永住許可を受けている者または特別永住者
・年収に占めるすべての借入れ（フラット３５を含む）の年間合計返済額の割合（総返済負担率）が、次の基準を満たしている人（収入合算も可能）
　　年収400万円未満：30％以下
　　年収400万円以上：35％以下
用途の条件 ・本人もしくは親族が居住する住宅の建設資金、購入資金（中古も可）または住宅ローンの借換え資金
・店舗や事務所と併用した新築住宅を購入する場合も対象となる（住居部分の床面積が全体の50％以上）
・セカンドハウスも対象
物件の条件 共通 ・床面積：一戸建ては70㎡以上、共同住宅は30㎡以上
・機構の定めた技術基準に適合する住宅（適合証明書の交付を受ける）
新築 ・建設費（建設に付随して取得した土地の購入費を含む）または購入価額が１億円以下（消費税を含む）
・一戸建ての住宅建設の場合には、竣工時に建築基準法に定める検査済証が交付される住宅であること
中古 ・購入価額が１億円以下
・建築確認基準日が昭和56年5月31日（建築確認日が確認できない場合には、新築年月日が昭和58年3月31日）以前の場合は、機構が定める耐震評価基準に適合していること
融資金額 100万円以上8,000万円以下で、建設費（土地の取得費を含む）または購入代金の100％以内（1万円以内）
返済期間 次の①②のいずれか短い方の期間内（1年単位）
①15年以上35年以内（ただし、申込人の年齢が60歳以上の場合は10年以上）
②完済時の年齢が80歳となるまでの年数（申込時年齢は1年未満切上げ）
金利 ・全期間固定金利
・返済期間（20年以下・21年以上）および融資率（9割以下・9割超）に応じて設定
・金利は借入日時点の所定の金利が適用される
返済方法 ・毎月元利均等返済または毎月元金均等返済
・ボーナス時の増額返済も併用可能（借入額の40％以内）
保証人 不要
担保 住宅金融支援機構に対して融資対象物件への抵当権を第１順位に設定登記
団体信用生命保険 任意加入（保険料は利用者負担）
火災保険 完済までの間、借入対象住宅に一般の火災保険をつける
（別途、火災保険料が必要。住宅金融支援機構の特約火災保険は利用不可）
融資手数料 金融機関によって異なる
物件検査手数料 検査機関によって異なる
繰上返済手数料 無料（一部繰上返済の場合は元金100万円以上）
併用 取扱銀行の別の住宅ローン、財形住宅融資

フラット３５の借換融資

フラット３５の借換融資には、新規の融資とは別に以下の条件がある。
【借入限度額】
100万円以上8,000万円以下で、「住宅金融支援機構が行う担保評価の200％」または「借換えの対象となる借入残高」のいずれか低い額まで
【返済期間】
15年以上35年以内（満60歳以上の場合は10年以上）で、かつ、次の①、②のいずれか短い年数（1年単位）が上限
①「80歳」一「借換え申込時の年齢（1年未満切り上げ）」
②「35年」ー「当初の住宅ローンの経過年数（1年未満切り上げ）」

フラット３５Ｓの特徴

フラット３５Ｓとは、フラット３５の利用者が、省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得する場合に、フラット３５の借入金利を一定期間引き下げる制度のことをいいます。

フラット３５Ｓの対象となる住宅の基準

対象となる住宅は、フラット３５の技術基準に加えて、次のフラット３５Ｓの技術基準のうち１つを満たしていることが必要である。
●省エネルギー性に優れた住宅
　　高い水準の断熱性等を実現した住宅
●耐久性・可変性に優れた住宅
　　耐久性を有し、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた住宅
●耐震性に優れた住宅
　　強い地震力に対して倒壊・崩壊等しない程度の性能が確保された住宅
●バレアフリー性に優れた住宅
　　高齢者が日常生活を行いやすくした住宅

金利プランAと金利プランB

フラット３５の技術基準に加えて、一定のフラット３５Ｓの基準を満たすと、当初５年間、本来のフラット３５の金利より0.3％金利を引き下げることができます。この金利プランを「金利Ｂプラン」といいます。
「金利Ｂプラン」よりも技術基準がさらに高性能な水準を満たしている住宅を取得する際には、当初10年間、本来のフラット３５の金利より0.3％金利を引き下げることができます。この金利プランを「金利Aプラン」といいます。
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