相続対策相談

相続対策で不動産を購入する方が増えています！
相続対策としてマイホームや不動産等をご購入希望のお客様に、ファミリーの状況に応じたテーラーメイドの実践的な相続対策をご提案させていただきます。

次のような方が対象者です

マイホーム購入のために親御様から資金援助を受ける方
親御様の土地に住宅等を建設される方
二世帯住宅を建設される方
親御様が賃貸併用住宅を建設されて、お子様がお住まいになる予定の方
相続対策として賃貸経営をお考えの方
不動産を購入して相続税評価価額の引き下げをお考えの方
相続対策としてタワーマンションの購入をお考えの方

相続対策を行うために重要な３つの制度

１．住宅取得等資金の贈与の非課税枠（平成27年は、1,000万円 or 1,500万円）
２．相続時精算課税制度（特別控除の枠：2,500万円）
３．住宅ローン減税制度(毎年の最大控除限度額40万円 or 50万円・10年間、合計400万円 or 500万円)

Ａ．相続対策として親御様からの援助を得てマイホームを建築する場合

親御様からの資金援助を得てマイホームを購入する場合には、住宅取得等資金の贈与の非課税枠と相続時精算課税制度を使って3,000万円（省エネ住宅建築の場合は3,500万円）の資金援助を得ることができます。
また、親御様の土地に住宅等を建築されるお客様や二世帯住宅を建築されるお客様等、相続対策を兼ねて住宅や不動産の購入をお考えのお客様につきましては、資金贈与の方法や相続税精算課税制度の有効活用、土地や建物の名義をどうすれば良いのか等、お客様ファミリーの状況に応じたテーラーメイドの実践的な相続対策をご提案させていただきます。

Ｂ．相続対策として賃貸併用住宅・アパート等を建築する場合

不動産の相続税評価価額

�@土地・建物の資産価額の評価：
土地の資産価額＝路線価（公示価格の約80％評価）
建物の資産価額＝固定資産税評価価額（経年減価補正率とインフレ率により変化）

新築建物の固定資産税評価価額： 固定資産税における評価価額は、再建築価格を基準とする方法が採用されています。再建築価格(再建築費)とは、評価対象の家屋と同一のものを評価の時点において新築する場合に必要とされる建築費をいい、家屋調査では、資産税課の職員が、国が定めた固定資産評価基準に基づいて、家屋の外装･内装などの状態を確認しながら再建築費評点数を付設していきます。どのような部材で作られているのかによって固定資産税評価価額が決定されることになります。

�A貸家等の評価：
土地：自用地としての評価（A）−A×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
建物：その家屋の固定資産税評価価額（B）−B×借家権割合×賃貸割合

*借地権割合：
地主さんから賃貸借契約にて土地を有償で借り、自宅を建て登記している場合、その土地を使用できる権利として「借地権」が発生します。借地権は財産のひとつですから、相続が発生した場合は課税の対象となります。その財産の評価をする為に国税局が各地域ごとに借地権割合を設定しています。 一般的には、地価の高い地域ほどその割合も高くなり、東京の商業地では80％〜90％、住宅地では60％〜70％程度の割合の場合が多いようです。

*借家権割合：
借家権割合とは、建物の時価に対する、旧借家法で定められた、借地借家法の適用を受けることができる建物の賃貸借の権利の割合のことであり、相続税の計算をする際の借家権割合は、国税庁が定めた財産評価基本通達にて30％と定められています。
また、簡易評価では、公示地価：相続路線価：固定資産税路線価＝１０：８：７ の関係を使います。

[ケーススタディ]

200坪（坪当たりの路線価、時価がそれぞれ50万円、75万円）の土地（借地権割合60％）を所有している人が自己資金0円、銀行から1億円の融資を受けて8室のアパートを建設し、年1,000万円の賃料を受け取るものとします。この場合の相続税評価価額の変化を見ることにする。また、アパートの持ち分の50％を相続時精算課税制度を使って贈与した場合も考えることにする。
ここで、アパートローンの金利を年率２％、３５年のローンとし、このアパートの固定資産税課税標準額は新築建設費の35％とします。　（一般的に30〜35％程度）

初年度目の収支： （賃料）1000万円−（ローン返済）398万円−（固定資産税・都市計画税）84万円＝518万円

*ローン返済額：月額331,262円×12＝3,975,144円
**固定資産税課税標準額＝（土地＋建物）の固定資産税課税標準額
土地の固定資産税課税標準額200坪×50万円×（7÷8）÷6＝14,585,333円
建物の固定資産税課税標準額1億円×35％＝35,000,000円
よって
土地の固定資産税・都市計画税＝14,585,333円×1.7％＝247,950円
建物の固定資産税・都市計画税＝35,000,000円×1.7％＝595,000円
土地と建物合計の固定資産税・都市計画税＝247,950円＋595,000円＝842,950円

初年度の相続税評価価額は、
土地の相続税評価価額＋建物の相続税評価価額−借入金 ＝200坪×50万円×（1−60％×30％）＋3,500万円×（１−30％） −1億円＝650万円

銀行からローンを受ける時点で銀行の許可を受けておけば、アパート（上物）の一部持ち分を相続時精算課税制度により相続人に贈与することができます。
この例において、アパート（上物）の相続税評価価額は3,500万円で、アパート全体を貸しているとすると、相続税評価価額は3,500万円×（1−30％）＝2,450万円となり、持ち分の50％（1,225万円相当）を相続時精算課税制度で相続人に贈与をすると、2,500万円の特別控除の枠内ですから、税金がかかることはありません。（相続発生時には、この1,225万円は相続税評価価額に加えられて精算を行うことになります。）

アパートの持ち分の50％を贈与した場合：
1年目の収支：
被相続人： （賃料）500万円−（ローン返済）398万円−（固定資産税・都市計画税）54万円＝48万円
相続人： （賃料）500万円−（固定資産税・都市計画税）30万円＝470万円

*被相続人の固定資産税・都市計画税は247,950円＋595,000円／２＝545,450円
相続人の固定資産税・都市計画税は595,000円／２＝297,500円

�@アパートを建てるために借入れたローンは、被相続人の負債のままにすることにより、時価評価ではなく相続税評価価額（固定資産税課税標準額）で贈与を行うことができます。（借入れたローンも被相続人に贈与した場合には、負担付贈与ということになり、アパートの評価は時価で行わなければなりません。）
�Aローン返済及び各種諸費用を賄える程度の持ち分だけを被相続人に残しておくことにより、賃料収入が被相続人に溜まってしまうことを防止しています。

初年度の相続税評価価額は、
アパートの持ち分を被相続が100％所有している時に借りた賃借人と、相続人に50％の持ち分を移した後に借りた賃借人の割合により、
土地の相続税評価価額＋建物の相続税評価価額−借入金
＝200坪×50万円×（１−60％×30％）｝＋2,450万円×0.5−1億円＝−550万円・・・�@
＝｛200坪×50万円×（１−60％×30％）｝×0.5＋｛200坪×50万円｝×0.5＋2,450万円×0.5−1億円＝325万円　・・・�A
�@ �Aの間の評価価額となります。　−550万円≦相続税評価価額≦325万円
詳しい計算方法はお問い合わせ下さい。

Ｃ．相続対策としてタワーマンションを購入場合

[ケーススタディ]

ある2億8000万円で販売されている中古のタワーマンションの固定資産税評価証明を見ると、固定資産評価価額（建物）は、29,986,200円、マンション全体の土地の固定資産税評価価額は4,083,673,690円となっています。また、この（区分所有）住戸の土地の区分所有権の持ち分は、分子 17,722 　分母 4,948,369 です。
上記情報を基に当該（区分所有）住戸の土地の固定資産評価価額を計算すると、土地の固定資産評価価額 = 4,083,673,690円×17,722/4,948,369 = 14,625,196円となります。
ここで、一般的に、公示地価：相続路線価：固定資産税路線価＝１０：８：７
の関係がありますので、相続税評価価額＝8/7×固定資産税評価価額とすることで簡易的な計算ができます。（相続路線価を使って計算する方が良いですが）
簡易的に計算を施しますと、区分所有の土地の相続税評価価額は、
14,625,196円×8/7＝16,714,509円 となります。
以上より、 当該（区分所有）住戸の相続税評価価額は、
建物の固定資産税評価価額＋土地の相続税評価価額＝29,986,200円＋16,714,509円＝46,700,709円　と計算されます。

上記より、この参考事例である2億8000万円のタワーマンションの相続税評価価額は、約4670万円ということになります。
�@相続人がこのマンションを購入する場合。
→　2億3330万円・・・（１）の相続税評価価額の引き下げ効果があります。
�A被相続人がこのマンションを購入し、相続人に相続時精算課税で贈与すると、2500万円の特別控除枠が使えますので、
→　（4,670万円-2,500万円）×20% = 434万円
の税金を一時的に支払うことで贈与が可能となります。・・・（２）
被相続人の取得費を相続人は引き継げますので、相続人が当該物件を売却しても2億8000万円・・・（３）以下で売却した場合には税金はかかりません。
（１）正確には、"マンション代金（2億8000万円）＋購入のための諸費用"から相続時精算課税制度で贈与したときの相続税評価価額である約4,670万を控除した金額となります
（２）相続時精算課税制度を使うと、相続発生時には、相続時精算課税制度で贈与したときの相続税評価価額である約4,670万を加えて申告する必要がありますが、相続時精算課税制度適用時に支払っていた434万円を相続税総額から差し引くことができます。
（３）正確には、"マンション代金（2億8000万円）＋購入のための諸費用"となります。

相続対策相談

相続対策として不動産購入を購入される方からの様々なご相談を承ります。
サービス料金は以下の通りです。

(1)住宅の建築の場合

ご相談内容を伺うミーティング１・２回、 レポートの作成、解決策のご提案

５万円＋消費税

(2)賃貸併用住宅(賃貸部分３室まで)の場合

A. ご相談内容を伺うミーティング１・２回、 レポートの作成、解決策のご提案	１０万円 ＋消費税
B. 複雑な相続スキームのご相談で、 上記A. に当てはまらない場合	請負金額の０．８％（最低金額２０万円）＋消費税

(3)賃貸併用住宅(賃貸部分4室以上)及びアパート・マンションの場合

A. ご相談内容を伺うミーティング１・２回、 レポートの作成、解決策のご提案	１０万円 ＋消費税
B. 複雑な相続スキームのご相談で、 上記A. に当てはまらないもの	請負金額の１％（最低金額２５万円）＋消費税

(4)その他の場合

上記（1）〜（3）以外の相続スキームの作成

初回の無料相談で見積もりをさせていただきます。

※出張相談の場合は、別途1回３、０００円＋消費税の出張費が必要になります。